浅析拟IPO上市企业的土地房产问题
浅析拟IPO上市企业的土地房产问题
作者：广东君品律师事务所 李伟健
引言
资产是指由企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源，如企业的土地、房产、知识产权等。企业拥有的资产是否合法合规、是否存在瑕疵，对企业生产经营的稳定性有较大影响。
而土地房产则是企业资产的重中之重。对于拟IPO上市企业而言，尤其是生产制造企业，大量的设备生产线、原材料及成品的堆放储存、人员的办公及住宿等都依赖于企业所使用的土地房产。企业的经营活动与土地房产息息相关，如果土地房产存在权属瑕疵将会导致拟IPO上市企业的重要资产出现问题，对企业持续生产经营将会造成严重不良影响。
本文通过分析现行法律规定及监管部门对拟IPO上市企业的土地房产的有关意见，拟就企业所使用的土地房产的一些问题以及注意事项作简要阐述。
一、企业IPO上市涉及土地房产的法律规定
1、首发办法
《首次公开发行股票并上市管理办法》（下称“《首发办法》”）第十条以及《首次公开发行股票并在创业板上市管理办法》（下称“《创业板首发办法》”）第十二条均规定，发行人的注册资本已足额缴纳，发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕，发行人的主要资产不存在重大权属纠纷。
现行IPO有关法律规定及部门规章对企业所使用的土地房产的基本要求，就是不得存在重大权属纠纷。
需要注意的是，在2006年5月18日开始实施的《首发办法》中，第二节独立性第十五条曾经规定要求，生产型企业应当合法拥有与生产经营有关的土地、厂房的所有权或者使用权。2014年5月14日开始实施的《创业板首发办法》第十六条也有类似的独立性条款。
但前述两部首发办法有关独立性的条款在2015年修订后已被删除，新增规定“发行人应当在招股说明书中披露已达到发行监管对公司独立性的基本要求”。证监会将独立性调整为信息披露的要求，其不是降低监管标准，而是通过信息披露强化约束，监管部门加强事中事后监管，发行人依然需要满足独立性的要求。
2、 招股说明书披露准则
《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第1号——招股说明书（2015年修订）》（下称“《招股说明书披露准则》”）第五十一条第（一）项规定，发行人应披露已达到发行监管对公司独立性的下列基本要求：（一）资产完整方面。生产型企业具备与生产经营有关的主要生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的主要土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统；非生产型企业具备与经营有关的业务体系及主要相关资产。
3、 首发业务若干问题解答
《首发业务若干问题解答》（2020年6月修订）有两个问题均涉及到企业所使用的土地房产。
问题14、如果发行人租赁控股股东、实际控制人房产或者商标、专利来自于控股股东、实际控制人的授权使用，中介机构核查应注意哪些方面？
答：保荐机构和发行人律师通常应关注并核查以下方面：相关资产的具体用途、对发行人的重要程度、未投入发行人的原因、租赁或授权使用费用的公允性、是否能确保发行人长期使用、今后的处置方案等，并就该等情况是否对发行人资产完整性和独立性构成重大不利影响发表明确意见。
如发行人存在以下情形之一的，保荐机构及发行人律师应当重点关注、充分核查论证并发表意见：一是生产型企业的发行人，其生产经营所必需的主要厂房、机器设备等固定资产系向控股股东、实际控制人租赁使用；二是发行人的核心商标、专利、主要技术等无形资产是由控股股东、实际控制人授权使用。
问题18、土地使用权是企业赖以生产发展的物质基础，对于生产型企业尤其重要。中介机构核查及发行人披露涉土地资产时，应重点把握哪些方面？
答：发行人存在使用或租赁使用集体建设用地、划拨地、农用地、耕地、基本农田及其上建造的房产等情形的，保荐机构和发行人律师应对其取得和使用是否符合《土地管理法》等法律法规的规定、是否依法办理了必要的审批或租赁备案手续、有关房产是否为合法建筑、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为出具明确意见，说明具体理由和依据。
上述土地为发行人自有或虽为租赁但房产为自建的，如存在不规范情形且短期内无法整改，保荐机构和发行人律师应结合该土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例、使用上述土地或房产产生的收入、毛利、利润情况，评估其对于发行人的重要性。如面积占比较低、对生产经营影响不大，应披露将来如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等，并对该等事项做重大风险提示。
发行人生产经营用的主要房产系租赁上述土地上所建房产的，如存在不规范情形，原则上不构成发行上市障碍。保荐机构和发行人律师应就其是否对发行人持续经营构成重大影响发表明确意见。发行人应披露如因土地问题被处罚的责任承担主体、搬迁的费用及承担主体、有无下一步解决措施等，并对该等事项做重大风险提示。
发行人募投用地尚未取得的，需披露募投用地的计划、取得土地的具体安排、进度等。保荐机构、发行人律师需对募投用地是否符合土地政策、城市规划、募投用地落实的风险等进行核查并发表明确意见。
二、拟IPO企业主要土地房产为租赁所得的情形
实际上有些生产型企业在成立发展之初，由于资金有限或当地并无可出让的土地，其所使用的土地及房产主要是通过租赁方式取得使用权。对于这种情况是否构成企业IPO的障碍，我们可以进行展开分析。
（一）法律分析
从法律规定的角度来看，不管是2015年修订前的《首发办法》还是《招股说明书披露准则》，有关规定对企业所使用的土地房产权属要求的表述均为“合法拥有所有权或使用权”。这一方面可能既考虑到我们国家土地实行公有制，土地所有者只能是国家和集体，一般企事业单位和个人不能拥有土地的所有权，只能通过出让、划拨或转让等方式依法获取、流转土地使用权。另一方面，由于上述规定未限制企业必须拥有土地房产的所有权，企业通过租赁方式取得土地房产的使用权也是合法拥有使用权的形式之一。
因此，在法律规定层面上，上市条件并未限制拟IPO企业主要土地房产为租赁所得的情形。
（二）相关案例
博杰股份（002975）
1、反馈意见
发行人目前厂房全部通过租赁取得，2018年5月通过出让方式取得了在广东省珠海市香洲区宗地号为“珠国土香工2018-002号”国有建设用地用于建设新厂房。请发行人补充披露：（1）土地使用权的取得方式、程序是否合规，土地使用是否符合《土地管理法》等相关规定，募投项目是否取得权属证书，是否符合土地政策、城市规划，募投项目用地是否存在落实风险；（2）发行人租赁的房产是否涉及集体土地或划拨地，是否办理租赁备案手续，出租方与发行人股东、董监高及客户是否存在关联关系、亲属关系，出租方是否有权出租，是否存在纠纷或潜在纠纷，主要生产经营场所是否存在搬迁风险；（3）发行人的资产完整性是否存在瑕疵，是否构成本次发行上市的法律障碍。请保荐机构、发行人律师核查并发表明确意见。
2、反馈回复
就上述第（2）项问题，发行人律师在法律意见书中回复：发行人租赁房产涉及国有划拨用地；房产所有权人沥溪公司取得划拨用地属历史遗留问题，经珠海市人民政府等政府部门批准。沥溪公司将划拨用地上建设的租赁房产进行出租无需办理土地出让手续及交付土地使用权出让金。发行人针对划拨地租赁房产的相关事项，分别向珠海市香洲区人民政府、珠海市自然资源管理局、珠海市国土资源局香洲分局上报请示并取得相应的复函，确认沥溪公司划拨用地不存在因未办理土地出让手续和补缴土地出让金而导致被相关政府主管部门收回的法律风险。发行人租赁划拨地租赁房产不构成重大违法行为，不会受到行政处罚。发行人租赁房产未办理房屋租赁备案手续，但不影响租赁合同有效性。发行人及其子公司租赁房产的出租方中仅有一位为公司关联方，发行人向该关联方租赁房产的关联交易履行了审批程序、交易价格公允，不存在利益输送，不存在损害发行人其他股东利益的情形。
发行人已与全部出租方签署了租赁协议，不存在纠纷或潜在纠纷，亦不存在受到主管部门的处罚及其他潜在的法律风险。发行人严格按照租赁协议约定用途使用上述租赁房屋，按时支付房屋租金，租赁协议履行情况良好；在持续租赁时间内，发行人亦未因租赁房产与第三方发生过纠纷或受到土地主管机关的调查、处罚。发行人在可预见的期间内可以稳定地租用该等房产。若因划拨用地问题需要搬迁，发行人能够在短时间内在周边找到合适的替代厂房，并通过合理安排生产和分步实施搬迁的方式保证生产运营的正常运行，发行人上述厂房租赁事宜对其持续经营不构成重大影响。同时，控股股东、实际控制人承诺补偿发行人的相关损失。
美格智能（002881）
1、反馈意见
（1）公司目前的厂房、宿舍及办公场所为租赁取得。请发行人说明向关联方凤凰股份租赁房屋用作生产经营场所是否可能存在协议解除或其他重大风险；请保荐机构、律师核查发行人的资产完整性，是否构成本次发行上市的障碍，发表核查意见。
（2）请发行人补充说明发行人租赁的相关厂房、宿舍及办公场所的相关出租方未能提供相关权属证明的原因；补充说明发行人租赁上述无权属证明的房产的原因及必要性；补充说明如上述房产被责令拆除或发生其他无法继续续租的风险，发行人是否存在有效的应对措施；请保荐机构、律师核查并说明发行人所租赁的厂房、宿舍及办公场所房产的土地使用权性质，上述房产是否存在未批先建或擅自更改土体用途在其上建造房屋的行为；请保荐机构、律师核查发行人租赁的房产大部分均无相关权属证明是否构成本次发行上市的障碍，发表结论性意见。
2、 反馈回复
就上述问题，发行人律师在法律意见书中回复：发行人上海分公司及子公司承租的物业，出租方有相关的权属证明，房屋租赁合法有效；发行人使用的物业所处地块中，仅有一处厂房系出租方凤凰股份持有房产证，其余发行人承租的土地及房屋，出租方均未提供该租赁物业的相关权属证明。发行人承租的用作厂房、宿舍用途的无权属证明的房产，系历史遗留违法建筑；发行人承租的用作办公场所的无权属证明的房产，系违法建筑。
但鉴于：（1）有关部门出具相关证明确认，上述两地块实际使用人及地上房屋建筑物所有人均为凤凰股份，办公场所所在地块的实际使用人及地上房屋建筑物所有人均为凤凰股份；发行人系向凤凰股份及其授权的子公司承租上述房产，承租并使用的上述房产用途与土地用途相符；（2）发行人向凤凰股份承租上述房产已通过凤凰股份的内部决策程序及批准；（3）发行人未因租赁物业发生过任何纠纷或受到政府部门的调查、处罚，部分物业不能提供权属证明的情形未影响公司实际使用该等房产；（4）根据有关部门出具的书面文件，发行人承租并使用的上述土地暂未被列入城市更新与整备计划；（5）出租方凤凰股份已承诺发行人拥有优先承租权、为发行人提供拥有合法产权的房屋作为替代，并承诺赔偿发行人所受的损失；（6）为避免发行人所承租的房产权属瑕疵给发行人造成任何损害，发行人控股股东、实际控制人亦出具了补充赔偿承诺；（7）该租赁房屋发行人仅作为公司办公场所，可替代性强，即使该租约被撤销或终止，对其正常的经营不会产生重大不利影响，亦不会对发行人的持续经营造成实质性不利影响。发行人租赁的房产大部分无相关权属证明，不构成本次发行上市的障碍。
（三）审核问询及解决措施
通过上述规定和有关案例可以看出，证监会在IPO审核过程中对企业所使用的土地房产主要通过租赁取得的情形并不是完全采取肯定或否定意见的，其核心关注的问题还是企业所使用的的土地房产权属本身是否合法、企业承租土地房产是否存在法律上的瑕疵、有关情况对企业持续经营能力的影响等。针对这些核心问题，拟IPO企业应当注意从以下几个方面采取解决措施并进行充分披露：
第一，对于现有租赁土地房产的权属情况，企业应充分披露土地房产的土地性质、权属证书、用途、租赁备案情况、可能存在的法律风险等基本情况。对于无权属证书的违法违规建筑，企业应尽量协调出租方取得有关部门出具的证明文件，确认权属关系，确认短期内不会被有关部门列入城市更新、整改拆除的计划或范围。
第二，对于现有租赁关系，企业应当与出租方签订书面的租赁合同，建立长期稳定的租赁关系，合同租赁期限尽可能长并保证到期后的优先续租权。企业应确保未因租赁物业发生过任何纠纷或受到政府部门的调查、处罚，亦未存在其他可能导致土地房产被提前收回或租赁合同提前终止的情形。
第三，企业对未来搬迁的可行性及影响做好评估并制定相应的预备方案。企业应根据行业特点、周边环境及自身情况，对未来搬迁做好计划和准备，如确保周边有合适承租的其他土地房产、设备及生产线搬迁不存在障碍、企业自身已经取得自有的土地使用权及正在建设中的房产可供未来使用等。
第四，对于仍可能存在的风险，由企业控股股东及实际控制人等作出兜底承诺，以连带责任方式全额补偿发行人在租赁土地房产过程中发生的风险和损失，如搬迁费用、因生产停止所造成的的损失以及其他费用。
三、拟IPO企业的土地房产涉及集体建设用地的情形
根据土地用途，法律将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。而集体建设用地与国有建设用地又存在较大差异，其主要包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
拟IPO企业的土地房产涉及集体建设用地时，应确保符合国家及当地出台的相关土地政策，按照规定用途使用集体土地。集体建设用地中的宅基地、公益性公共设施用地主要由集体组织及农民使用，与拟IPO企业的关系不大，企业使用集体建设用地的主要是集体经营性建设用地。
（一）2004年修订的《土地管理法》
第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第六十条第一款规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据上述规定，2004年修订的《土地管理法》基本不允许集体组织以外的主体取得集体建设用地使用权，农村集体经济组织可以利用集体建设用地兴办乡镇企业，也可以与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。拟IPO企业若须取得集体建设用地需要先由政府征收该地块，一般应转为国有建设用地，再以出让方式取得国有建设用地使用权；例外情况是破产、兼并等被动流转，但这并不是拟IPO企业取得集体建设用地使用权的主流方式。
2. 试点改革
2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该意见指出，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务监管制度。
2015年2月27日，第十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，在全国选取了33个试点县（市、区）行政区域暂时调整《土地管理法》第43条第1款至第63条的适用。此次土地改革试点放开了对集体经营性建设用地的流转限制，集体组织外部主体使用试点地区的经营性建设用地不再需要走征收程序，而可以直接以集体土地的形式出让、租赁、入股。
广东省早在2005年就颁布实施了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号），对集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押进行规定。土地改革试点铺开后，广东省各地也相应制定颁布具体的实施办法及细则，如佛山市南海区人民政府就制定颁布了《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》，广州市人民政府也制定颁布了《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》等。
因此，试点地区拟IPO企业依法获取的集体建设用地使用权可以通过解释论证其合法性，尽管与当时2004年修订的《土地管理法》规定相冲突，但并不构成IPO实质性障碍。
（三）2019年修订的《土地管理法》
2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过的《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》对《土地管理法》再次作出修正，修正后的《土地管理法》已于2020年1月1日正式实施。新的《土地管理法》规定：
第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
第六十三条 土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
新的《土地管理法》实施后，拟IPO企业可以依法获取集体经营性建设用地使用权，其所使用的土地房产因此涉及集体经营性建设用地的，不属于违法行为，也不再构成IPO实质性障碍。
（四）相关案例
兴瑞科技（002937）
1、反馈意见
问题7、招股书披露，发行人4号厂房因临近河道无法办理房产证，14号厂房因临近公路无法取得房产证；租赁房产中，有4项租赁物业的用地均为集体建设用地，已办理集体土地使用权证，其中东莞中兴在一项承租的土地上自行建设了模具仓库（一层，面积约1,752平方米）。
请发行人进一步披露：（1）发行人自有房屋、土地使用权的具体用途、面积，是否系主要生产经营场所，存在的权属瑕疵或权利受限情形及具体原因，权属瑕疵房产是否属于违法建筑，是否存在被拆除的风险，发行人是否存在违法违规情形，是否可能受到行政处罚；（2）所租赁房屋的具体用途、面积，是否取得产权证，未取得房产证的具体原因，是否属于违法建筑，是否存在被拆除的风险，对发行人重要程度，租赁期限，转租是否合法有效，是否存在纠纷争议，是否存在到期不能续租的风险，是否影响发行人独立性，房屋租赁是否已办理相关备案手续。请保荐机构、发行人律师就上述情况，以及发行人使用相关房屋及土地是否违反相关法律法规规定，是否存在使用农用地，是否存在纠纷争议，是否会对发行人生产经营产生重大不利影响，是否构成本次发行上市的障碍发表明确核查意见。
2、反馈回复
针对发行人子公司租赁集体土地使用权及地上建筑物相关事项，发行人律师在法律意见书中回复：发行人及子公司租赁房产中，有4项租赁物业的用地为集体建设用地，均已办理集体土地使用权证；其中有3项所租赁物业因历史原因，出租方未能取得房屋所有权证书。发行人律师通过走访有关部门并取得证明文件，确认上述房产在未来五年内不存在被拆除的风险，发行人子公司租赁该等厂房不存在被处罚风险。出租方出具书面承诺，确认因此导致租赁合同无法履行，将以货币资金形式赔偿发行人子公司的各项损失及费用等。
发行人为解决租赁房产瑕疵风险，拟通过流转方式取得位于东莞市桥头镇屋夏村的集体建设用地并自建厂房，并完成厂房的搬迁工作。发行人子公司与东莞市桥头镇人民政府签署《投资意向书》，并根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《东莞市集体建设用地使用权流转管理办法》等规定，正在办理集体建设用地使用权流转相关手续。
而对于发行人子公司租赁无锡市惠山区洛社镇华圻村民委员会的集体建设用地及其厂房，前述地块和厂房已办理集体土地使用权证书并已取得房屋所有权证书。发行人子公司向惠山区洛社镇华圻村民委员会承租前述房产已经该村2/3以上村民代表同意。发行人律师根据2004年修订的《土地管理法》第十一条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，认为发行人子公司租赁上述厂房及土地符合相关法律法规规定，不存在使用农用地的情形，不存在纠纷争议，不会对发行人生产经营产生重大不利影响，不构成发行上市的障碍。
友发集团（601686）
1、 反馈意见
问题30、招股说明书披露，公司目前25处房产及土地使用权；租赁2处土地使用权，其中1处为集体建设用地；租赁5处房屋，其中2处无产权证书；另发行人及其子公司存在16处在自有土地上建设有临时建筑物未取得产权证书的情况，其中9处为已取得临时建设工程规划许可证的建筑物。请发行人补充披露：（1）发行人及其子公司生产经营用房及相关土地使用权的实际用途与证载用途或规划用途是否相符；（2）土地使用权的取得、使用是否符合《土地管理法》等相关法律法规的规定，是否依法办理必要的审批程序，有关房产是否为合法建筑，是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为；（3）瑕疵房产的对发行人的重要程度、对生产经营的影响程度；未取得权属证书的土地及房产是否存在法律障碍，补办相关权属登记手续需要多久；（4）发行人租赁的房产和土地是否办理租赁备案手续，涉及集体土地和未取得权属证书的是否合法合规，对发行人持续经营的影响。（5）该等事项是否影响发行人的资产完整性，是否存在违法违规情形，是否存在受到行政处罚的法律风险，是否构成重大违法行为。请保荐机构、发行人律师进一步核查并发表明确意见。
2、 反馈回复
针对发行人子公司租赁集体土地使用权及地上建筑物相关事项，发行人律师在法律意见书中回复：发行人子公司物产友发、友发德众租赁位于静海区大邱庄镇佰亿道 12 号土地及其地上建筑物。前述土地系大邱庄镇镇农民集体所有的集体土地，根据大邱庄镇人民政府的文件、协议及有关证书，前述土地上的房屋所有权人已变更为静海区大邱庄镇人民政府，但尚未办理完成房屋产权证书。大邱庄镇人民政府授权天津大邱庄控股有限公司对该土地及房屋建筑物进行运营管理，天津德远市场管理有限公司经天津大邱庄控股有限公司同意后将上述土地及房屋转租给发行人及其子公司。
发行人律师认为，依据《土地管理法》（2004年修订）、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月）、《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（2016年12月）等相关规定，符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地可以用于出租。上述集体用地上的权利方与出租方未提供租赁地块的土地利用总体规划和城市、村镇规划相关文件。但鉴于发行人租用上述土地主要为仓库，用于存放货物，周边可租赁的相同或相似的替代性场所较多。大邱庄镇人民政府、天津大邱庄控股有限公司已出具《证明》，该租赁土地性质为集体建设用地，可用于非农建设，上述集体土地上附着的建筑物尚未取得不动产权证书，但该等建筑物不存在违反集体土地利用规划的情形，物产友发、友发德众不存在因租赁上述房屋建筑物而受到政府主管部门行政调查或行政处罚的情况，上述建筑物亦暂无拆迁计划。报告期内，发行人及子公司能够遵守国家及地方房屋建设和产权管理、城市建设与管理、国土资源管理和城市规划方面的法律法规及规范性文件的要求，不存在违反上述相关法律法规及规范性文件的情形，亦未受到过相关处罚。因此，等租赁集体土地事项不会对公司持续生产经营构成较大影响，不会对本次发行上市造成实质障碍。
（五）审核态度
通过上述规定和有关案例可以看出，对于土地改革试点范围内或有明确的地方性法律规定允许集体建设用地使用权流转、出租的，发行人在符合土地规划用途并履行相关程序的前提下，可以依据相关规定对其所使用的集体建设用地的合法合规性进行论证解释。
而对于土地改革试点范围外且没有地方性法律规定明确的情况下，发行人也可以考虑援引《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》等文件进行论证解释；但发行人使用这类集体建设用地应确保在程序上已经取得2/3以上村民代表同意，且该类租赁使用集体建设用地在发行人所使用的土地房产中占比较小，用途方面不是企业核心的生产经营环节，进一步说明这种情况对持续生产经营的影响较小，打消审核部门的疑虑。
随着新的《土地管理法》正式实施，集体建设用地使用权的流转、出租等逐步推广并规范化，拟IPO企业通过合法程序使用集体建设用地进行非农业用途的生产经营将不再是上市审核的障碍。
结语
对于拟IPO企业历史上使用的土地房产存在权属瑕疵的情形，企业仍应当予以重视并提前进行解决处理，尽量使得存在权属瑕疵或违法违规的土地房产使用的占比较小，并准备好充分且具有可操作性的替代解决方案，降低其对企业持续生产经营的影响。
参考资料：
1. 李华、张之盼，德恒律师事务所，《土地房产租赁问题IPO审核关注要点详解》，2020年8月；
2. 白小飞著，《IPO企业上市实战攻略：法律合规问题深度剖析》，2019年8月第1版。
